В сети можно регулярно встретить истории пользователей, которые столкнулись с той или иной схемой мошенничества при обращении в компании для строительства коттеджа или даже небольшого дома. Итог подобных историй практически всегда одинаков — деньги потеряны, дома нет или он не достроен, а исполнитель остается безнаказанным. Только в отдельных случаях удается наказать недобросовестного застройщика, но подобные процессы в судах тянутся годами, и мало кто выдерживает столь длительные разбирательства, отступая в конечном итоге.
Являясь генеральным директором строительной компании, хочу поделиться с вами основными схемами мошенничества в сфере индивидуального жилищного строительства. Кроме того, дам вам рекомендации, как максимально обезопасить себя, чтобы не стать жертвой обмана. Это позволит вам стать владельцем собственного жилья без лишних проблем, нервов и рисков. Остается рассмотреть основные схемы действий мошенников у нас в Татарстане и других регионах, чтобы вы знали, на что стоит обратить внимание при поиске строителей.
Запутанная смета
Иногда можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик предлагает странную смету. В ней на фундамент и первые этапы строительства отводится значительная часть от общей суммы — выше средних значений по рынку. В то же время на остальные работы остается довольно малая часть суммы, гораздо меньше обычной цены. В конечном итоге общая сумма может оказаться даже гораздо меньше, чем обходится дом в других компаниях. Однако оплатив первую часть работы, вы в итоге можете остаться без готового дома.
Суть схемы заключается в том, что заказчик выполняет начальные работы — одни из самых простых, хотя и дорогих. После этого получает большую часть оплаты и исчезает. Вы получаете недострой, за который переплатили и мало кто берется достраивать, особенно летом, когда горячий сезон. Соответственно, кроме денег вы теряете время и нервы на поиск новых строителей.
Чтобы не стать жертвой подобного обмана, учитывайте такие рекомендации:
- Ориентируйтесь на среднерыночные цены — отклонения возможны в обе стороны, но они не должны быть значительными.
- Если возникают подозрения относительно формирования сметы, обратитесь за дополнительной консультацией к другим специалистам или попросите обосновать странные и спорные моменты. Иногда достаточно настоять на внесение корректировки в спорных моментах.
Увеличение стоимость работ
Распространенным способом выкачивания денег из клиентов на рынке ИЖС в Татарстане является увеличение сметы. Это могут быть доплаты за некоторые услуги, необходимость предоставить свой инструмент и т. д. Это становится возможным благодаря невнимательности клиентов на этапе заключения договора. Его важно внимательно изучать, желательно с собственным юристом, чтобы исключить подобные проблемы в последующем. Обычно солидные строительные компании тщательно расписывают все особенности выполняемых работ, их перечень и т. д. при формировании сметы. Так вы можете проверить сколько и за что вы платите, и что, возможно, придется оплатить отдельно, если при строительстве вы решите внести корректировку. Общая сумма обычно фиксируется и остается неизменной. Недобросовестные застройщики в договорах стараются свести конкретику к минимуму, ограничившись расплывчатыми формулировками. Их наличие в последствии и позволяет требовать дополнительные средства за любые дополнительные работы или даже выполнение основных их видов.
Чтобы не стать жертвой подобного мошенничества и исключить лишние финансовые затраты следуйте таким советам:
- Всегда внимательно читайте договор, а лучше дайте его юристу. Так можно избежать любых спорных моментов или двусмысленных трактовок, которые неблагополучный застройщик всегда обернет в свою пользу.
- Не бойтесь требовать внесения изменений в договор если есть определенные спорные моменты. Застройщики, особенно надежные, заинтересованы в вас куда больше, чем вы в них. Скорее всего вам пойдут на уступки и внесут соответствующие правки.
Подделка документов
У нас в Казани встречается реже вышеописанных случаев, однако все еще является распространенной схемой преступников и недобросовестных застройщиков. Здесь вы можете столкнуться сразу с несколькими проблемами:
- Компании вообще может не существовать, а все печати и т. д. будут поддельными. Обычно сочетается с требованием внесения предоплаты в разных размерах. После ее получения найти представителей такой сомнительной конторы практически невозможно.
- Продажа вам участка, который фактически не принадлежит продавцу. В последующем от вас потребуют вернуть его, даже если там уже началось строительство. Вы теряете огромную сумму денег, а найти крайнего будет сложно, как и доказать его вину.
- Заключаете договор не со строительной компанией, а с субподрядчиком. Это обойдется вам дороже, строительство будет длиться дольше, и не факт, что будет завершено. Распутать всю цепочку и найти ответственного крайне проблематично.
Чтобы не стать жертвой подобных обманов соблюдайте несколько правил:
- Проверяйте предложенные участки с использованием публичного кадастра.
- Тщательно проверьте компанию на специализированных сервисах, включая госорганы.
- Попросите продемонстрировать готовые объекты вживую. Неплохо будет попасть внутрь и по возможности поговорить с владельцем.
- Не поленитесь посетить офис компании самостоятельно, а также проверить его наличие на онлайн-картах. Там же можно увидеть и отзывы о работе.
- Подписывайте договор исключительно в офисе компании, желательно при наличии свидетелей. Это значительно расширяет возможности доказать свою правоту если в дальнейшем возникнут спорные ситуации.
Воровство
Столкнуться с этим на рынке ИЖС в Татарстане можно уже ближе к середине строительства, когда вы теряете бдительность и меньше контролируете все процессы. Промышляют подобным преимущественно работники, в тайне от руководства. Однако не исключена подобная практика и среди руководствующего состава. Как результат — необходимость докупать материалы, что ведет к дополнительным затратам.
Предотвратить подобные проблемы можно таким образом:
- Тщательно контролировать материалы и их расходы на всех этапах — от закупки до использования непосредственно на объекте. Можно запрашивать фото и видеоотчеты. Иногда компании предоставляют услуги видеонаблюдения, что станет дополнительным плюсом.
- Если удалось подтвердить факт хищения, незамедлительно обращайтесь в компанию для разрыва договора. Руководство компании, если оно не причастно к происшествию, скорее всего предложит компенсацию, а также дополнительную скидку. Таким образом они сокращают свою прибыль, но сохраняют репутацию. Сотрудников в таком случае ждет увольнение.
Последнее громкое дело
Совсем недавно, у нас в Татарстане была раскрыта крупная мошенническая схема и прекращена деятельность неблагонадежного застройщика. Жертвами обмана стало более 70 человек, а общие финансовые потери по предварительной оценки составили около 300 млн рублей. Несмотря на то, что руководство компании и некоторые ее сотрудники оказались за решеткой, обманутым клиентам вряд ли удастся добиться компенсации. Многие из них остались без средств и с пустыми участками, а у кого-то теперь возникли проблемы с недостроями, решать которые придется с новыми финансовыми вложениями.
Краткие выводы
Чтобы не потерять свои деньги и стать владельцем надежного и долговечного дома, следуйте таким рекомендациям:
- Тщательно проверяйте сколько и за что вы платите.
- Обязательно заключайте договор с подробным описанием обязанностей, стоимости и иных важных деталей.
- Помните о возможности изменения условий договора до его заключения.
- Не поленитесь показать договор юристу, поскольку речь идет о крупных суммах.
- Убедитесь в хорошей репутации исполнителя, проверив историю его деятельности. Отдельно проверьте, не является ли компания участником разбирательств в судах.
- Не выбирайте самые дешевые варианты, особенно подозрительно доступные. Обычно отклонение в любую сторону не составляет 10–15% от среднерыночных цен. Допустимое отклонение 3–5%.
- Ведите контроль строительства с использованием видеокамер или технадзора.
Выбирайте проверенные компании с длительной и положительной историей деятельности. Это залог вашего спокойствия и практически 100% гарантия беспроблемного строительства.
Немного о тенденция на рынке ИЖС Татарстана
Если говорить о тенденциях в малоэтажном строительстве в Казани и в целом по Татарстану, наблюдается существенное превышение спроса над предложением. Это один из факторов, который сейчас дополнительно стимулирует рост цен на коттеджи. Кстати, рост будет продолжаться. Дорожать будут даже участки без домов, так что с покупкой лучше не откладывать надолго.
Среди иных тенденций, которые свойственны рынку Татарстана, можно выделить:
- Подготовка мелких ИП к объединению в крупные компании. Это связано с планами правительства введения эскроу-счетов.
- Предпочтение покупателей все больше смещаются в сторону проживания в организованных коттеджных поселках с максимальной инфраструктурой. Чаще выбор приходится на застройки, где имеется взаимодействие с управляющей компанией.
- Постепенное вытеснение с рынка серых компаний. Да, пока они у нас, в Татарстане имеются, и стать жертвами мошенников вполне возможно, как и столкнуться с низким качеством строительства. Однако не гонитесь за подозрительно низкими ценами и внимательно подходите к выбору застройщика. После введения эскроу-счетов подобная проблема будет практически полностью решена, ведь компания не получит средств до момента выполнения условий договора.
- Внедрение в работу компаний ИЖС современных технологий. Тотальная цифровизация, применение нейросетей, подготовка упакованного финансового учета, ERP-системы и прочее помогает улучшить работу компаний, взаимодействие с клиентами и т. д.
В ближайшее время стоит ожидать существенного оживления на рынке индивидуального жилого строительства, в частности — появления концептуальных поселков с коттеджами. Они будут выполнены в единой стилистике и в полной мере соответствовать требованиям сегодняшних покупателей.
Автор статьи:
- Айрат Хасанов — Генеральный директор «Каркас Поволжья»
